亿腾证券上海七批次土拍热度上升，有两家大央企强势补仓

11月28日亿腾证券，上海七批次土拍收官，10宗地块全部成功出让，合计收金307.08亿元；其中7宗溢价成交，3宗底价成交，平均溢价率19.73%，刷新2024年历次土拍平均溢价率新高。

保利发展在今日的土拍中一口气包揽了三宗地块，包括杨浦两宗地块以及浦东新区的一宗地块，共涉及金额约76.87亿元，实现大手笔补仓。

其中，位于热门板块唐镇的地块在本次土拍中也获得了包括保利发展、金茂&绿城、中海、招商蛇口、华润置地等房企的青睐，最终由保利发展以32.93亿元竞得，楼板价约4.4万元/平方米，溢价率25.56%。

杨浦区两宗地块也分别有4-5家开发商参与竞买，分别由保利发展&上海建工联合体、保利发展单独获取，溢价率都在15%以上，合计总价约43.94亿元。

华润置地也同样在本轮土拍中实现了大补仓。前一日土拍中最热门的浦东新区的新杨思地块正是被华润置地拿下。

在历经192轮叫价后，新杨思地块的地价触及中止价，此后又触达竞“高品质建设”上限，进入第二轮竞价，前后共计经过了超200轮竞价，装标也从3000元/平方米提升到5000元/平方米，最终以78.97亿元的价格被华润置地&越秀&中能建竞得。这也是本批次中总价最高的地块。

新杨思地块的平均楼面价约7.4万元/平方米，溢价率40.37%，突破了今年上海的溢价率记录。这也是自土拍实行“双高双竞”以来最高溢价记录。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该地块能获得房企追捧，一方面是区域内项目开盘去化还不错，叠加一些未来区域发展的规划和概念对未来想象空间的信心，另一方面，房企本身也有实力和底气，市场竞争力较强。

据了解亿腾证券，该地块靠近新杨思上园项目，但比新杨思上园楼板价贵出2.6万/平方米。克而瑞数据显示，新杨思上园项目成交均价在10万元/平方米左右，2024年以来共进行了三次开盘，开盘去化率均在八成以上，近两次开盘去化率更是接近100%。

华润置地不只抢下了本次土拍中的热门地块，还一举拿下了虹口区四川北路、普陀区桃浦两宗地块。

其中，虹口四川北路地块位于内环内，除华润置地外，中海地产、招商蛇口两大规模房企也参与其中，最终由华润置地以总价51.31亿元摘得，成交楼面价9.29万元/平方米，溢价率11.97%，是此次土拍中楼面价最高的地块。

该地块周边也遍布改善型项目，其中北外滩虹口源·717首次开盘均价为13.8万/平方米，上海弘安里的首次开盘均价则超24万/平方米，近期过会的碧云北外滩尊邸项目均价也在13万/平方米。

中指研究院上海分析师刘卓维指出，虹口地块虽然位置较好，但非净地出让，且有风貌保护要求，预计后续开发建造成本或较高。

整体来看，本轮土拍共有20多家房企参与，多家头部房企激烈竞争，各地块普遍有多家房企参与竞拍，且中海、保利、华润等均参与了多宗地块的竞拍。其中，中建七局通过宝山一宗地块实现首入上海。

从拿地企业来看，仍是央国企唱主角，包括越秀、保利置业、上海建工、中海、金茂等在内的企业均有所获，华润置地拿地金额最高。据好地研究院统计，竞拍首日共有7家央企成功拿地，权益拿地额达176.9亿元，占首日出让金的超8成；其中华润一口气收获3宗地块，权益拿地额82.95亿元。

卢文曦表示，10宗地块中有7个产生溢价，但只有个别地块溢价率在20%以上，溢价率总体上并不高，并且楼板价和周边在售产品之间还有一定差距。虽然土地质量好，未来销售压力不大，但也要考虑安全系数，现在开发成本高，而销售价格不会大幅增加，所以房企还是比较理性，没有出现价格高企的现象。

上海土拍热度的明显回升，得益于当前销售市场的良好表现。克而瑞数据显示，11月以来，上海新房市场热度延续，开盘去化率进一步提升至65%，较10月增加了9个百分点。日均交易量方面，较10月全月有所回落，较9月份增长三成左右。但考虑到月末集中备案因素，预计11月全月日均成交量还会进一步上升，处于年内高位。

卢文曦认为，12月份的年内最后一次土拍，预计还将延续本轮的特点，部分今年斩获不多的房企还有补仓机会，而今年销售状况不错的房企依然有继续强势拿地的冲动，热门地块会有房企角逐，但最后溢价率不会太高。

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郑娜

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